근로장려금 전세보증금 재산 계산, 이거 모르면 50% 감액됩니다

전세보증금이 1억 5천만 원인데, 재산이 1억 6,500만 원으로 잡혀서 감액당하셨나요?

대부분 실제 전세금이 재산에 그대로 반영되는 줄 압니다. 그런데 국세청은 실제 전세금을 모릅니다. 그래서 주택 기준시가에 55%를 곱한 ‘간주전세금’이라는 걸 대신 써요.

이 간주전세금 하나 때문에, 실제 보증금보다 재산이 높게 잡혀서 50% 감액되거나 지급 자체가 제외되는 사람이 매년 나옵니다.

지금부터 간주전세금 계산법, 실제 전세금과의 차이, 그리고 계약서 제출로 재산을 낮추는 방법까지 전부 정리했어요.

본격적으로 들어가기 전에, 근로장려금 소득기준과 가구유형부터 맞는지 먼저 확인하고 오세요. 재산 계산까지 갈 필요 없이 소득에서 이미 탈락하는 경우도 많거든요.

🏠 간주전세금, 국세청이 전세금을 산정하는 방식

근로장려금 재산 심사에서 전세보증금은 ‘간주전세금’이라는 별도 기준으로 계산됩니다. 국세청이 전국 모든 세입자의 실제 전세 계약서를 일일이 확인할 수 없기 때문에 만든 제도예요.

간주전세금이란 해당 주택의 기준시가(시가표준액)에 55%를 곱한 금액입니다.

근데 이거 왜 중요한지 아세요?

기준시가의 55%가 실제 전세금보다 높으면, 내가 실제로 낸 보증금보다 재산이 더 크게 잡히는 겁니다. 반대로 실제 전세금이 더 높으면 간주전세금이 적용돼서 오히려 유리해져요.

핵심은 이겁니다. 간주전세금과 실제 전세금 중 적은 금액이 최종 재산으로 잡혀요. 다만 이게 자동으로 되는 게 아니에요.

🧮 간주전세금 계산 공식과 적용 원리

간주전세금 계산 공식은 해당 주택 기준시가 × 55%입니다. 여기서 기준시가란 국토교통부가 매년 공시하는 공동주택공시가격, 개별주택공시가격, 또는 국세청 시가표준액을 말해요.

일반 임차 주택 (제3자에게 빌린 경우)

부모님이나 가족이 아닌, 일반 집주인에게 전세로 들어간 경우에 적용됩니다.

최종 재산 = min(간주전세금, 실제 전세금)

쉽게 말하면, 두 금액 중 나한테 유리한(적은) 쪽이 재산으로 잡힌다는 거예요.

여기서 대부분 막힙니다.

“두 개 중 적은 게 자동 적용되겠지” 생각하는데, 실제 전세금을 증명하지 않으면 간주전세금이 그대로 적용됩니다. 계약서를 안 내면 무조건 기준시가의 55%로 잡혀요.

보증금과 월세가 함께 있는 반전세의 경우

보증금 3,000만 원에 월세 80만 원 같은 반전세라면, 보증금 3,000만 원만 전세금으로 잡힙니다. 월세 부분은 재산에 포함되지 않아요.

여기서 주의할 점이 있어요. 보증금이 아예 없는 순수 월세(보증금 0원)라면 간주전세금도 0원이에요. 하지만 보증금이 100만 원이라도 있으면, 간주전세금(기준시가 × 55%)과 비교 대상이 됩니다.

📊 실제 계산 시나리오 3가지

간주전세금이 어떤 상황에서 유리하고, 어떤 상황에서 불리한지 실제 숫자로 보면 바로 이해가 돼요. 세 가지 경우를 비교해봤습니다.

시나리오 1: 기준시가 3억 원 아파트, 실제 전세금 2억 원

간주전세금은 3억 × 55% = 1억 6,500만 원이에요.

실제 전세금은 2억 원이잖아요. 두 개 중 적은 금액인 1억 6,500만 원이 재산에 잡혀요.

이 경우엔 간주전세금이 오히려 유리합니다. 실제보다 3,500만 원이나 적게 잡히거든요.

시나리오 2: 기준시가 2억 5천만 원 오피스텔, 실제 전세금 1억 2천만 원

간주전세금은 2.5억 × 55% = 1억 3,750만 원이에요.

실제 전세금은 1억 2천만 원이니까, 실제 전세금이 더 적어요. 그래서 1억 2천만 원이 재산에 잡혀야 합니다.

그런데 실제로 해보면 전혀 다릅니다.

이 경우 계약서를 제출하지 않으면 1억 3,750만 원이 그대로 잡혀요. 1,750만 원이 더 높게 잡히는 거예요. 이 차이 때문에 재산 합계가 1.7억을 넘어가면 장려금이 50% 깎입니다.

시나리오 3: 기준시가 1억 원 빌라, 반전세 (보증금 4,000만 원 + 월세 50만 원)

간주전세금은 1억 × 55% = 5,500만 원이에요.

실제 보증금은 4,000만 원이니까, 4,000만 원이 재산에 잡혀야 해요. 역시 계약서 제출이 필요합니다.

*표시된 건 계약서를 제출해야만 적용됩니다. 안 내면 간주전세금이 그대로 재산에 들어가요.

여기서 진행이 멈추는 사람이 많습니다.

“내 전세금이 간주전세금보다 적은지 많은지”를 먼저 확인해야 하는데, 기준시가를 어디서 조회하는지 모르는 거예요. 기준시가 확인 방법은 아래에서 바로 알려드릴게요.

⚠️ 부모님·직계가족 집에 살면 100%가 잡힙니다

직계존비속(부모, 자녀, 조부모, 손자녀)이나 그 배우자, 형제자매 소유의 주택에 전세로 거주하는 경우, 간주전세금이 기준시가의 100%로 적용됩니다. 55%가 아니에요.

이건 실제 전세금과 비교도 안 합니다. 무조건 100%예요.

예를 들어 부모님 소유의 기준시가 2억 원짜리 아파트에 전세로 들어가 있으면, 실제 전세금이 1억 원이든 5천만 원이든 상관없이 재산에 2억 원이 잡혀요.

나도 이럴 수 있다고 생각하셨나요?

실제로 부모님 집에 전세로 살면서 근로장려금을 신청했다가, 재산 합계가 2.4억을 넘어서 지급 제외된 경우가 상당히 많습니다. 본인 소유 재산이 거의 없어도, 부모님 집 기준시가 하나 때문에 통째로 탈락하는 거예요.

이 부분을 건너뛰면 다음 단계에서 무조건 막혀요. 지금 본인이 직계가족 소유 주택에 거주하고 있는지부터 확인하세요.

📋 전세보증금 말고도 재산에 잡히는 항목들

근로장려금 재산 합계에는 전세보증금만 들어가는 게 아닙니다. 가구원 전체가 소유한 거의 모든 재산이 합산돼요. 2025년 6월 1일 기준(2025년 귀속 기준)으로 다음 항목이 모두 포함됩니다.

부동산: 주택·토지·건축물

소유한 주택, 토지, 건물은 시가표준액(공시가격)으로 평가됩니다. 실거래가가 아니에요. 그래서 시세 5억짜리 아파트도 공시가격이 3억이면 3억으로 잡혀요.

자동차: 비영업용 승용차만

영업용 차량(택시, 화물차, 렌터카 등)은 제외되고, 비영업용 승용차만 재산에 포함됩니다. 차량가액은 시가표준액으로 산정돼요.

금융재산: 예금·적금·주식·펀드

은행 예금, 적금, 주식, 펀드, 채권 등 금융자산이 전부 포함됩니다. 국세청이 금융 전산망을 통해 직접 조회하기 때문에 누락이 거의 불가능해요.

기타: 회원권·분양권

골프 회원권, 콘도 회원권, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권 등)도 포함돼요.

근데 여기서 가장 많이 놓치는 게 하나 있어요.

부채는 차감되지 않습니다.

전세 대출 2억을 받아서 전세금 3억짜리 집에 살고 있어도, 국세청은 대출 2억을 빼지 않고 전세금 전체를 재산으로 잡아요. 마찬가지로 주택담보대출이 4억 있어도, 주택 공시가격 전체가 재산에 합산됩니다.

이 부분에서 가장 억울해하는 사람이 많아요. 실제로 전세대출이 2억이면 실질 자산은 1억인데, 국세청은 3억 전체를 재산으로 보거든요.

다만 최근 변화가 있습니다. 2026년 초 정부가 발표한 ‘2026 경제성장전략’에 근로장려금 재산요건 개선이 포함되었어요. 전세대출을 재산 합계에서 차감하거나, 재산요건 기준을 상향하는 방안이 연구 중이라고 합니다. 아직 확정된 건 아니지만, 추후 제도가 바뀔 가능성이 있으니 국세청 공지를 주기적으로 확인해보세요.

📉 재산 1.7억~2.4억이면 장려금이 반토막 납니다

근로장려금 재산 합계에 따른 지급 구간은 3개로 나뉩니다. 여기서 간주전세금이 얼마로 잡히느냐에 따라 구간이 갈려요.

1.7억 원 미만이면 산정된 장려금의 100% 전액을 받습니다.

1.7억 원 이상~2.4억 원 미만이면 산정된 장려금의 50%만 지급돼요.

2.4억 원 이상이면 지급 자체가 제외됩니다. 0원이에요.

여기서 대부분 실패합니다.

간주전세금 때문에 재산 합계가 1.7억을 간신히 넘기면, 받을 수 있던 165만 원이 82만 5천 원으로 줄어요. 83만 원가량을 날리는 겁니다.

간주전세금 하나 때문에 1.7억을 넘기느냐 안 넘기느냐가 갈리는 거예요.

앞에서 본 시나리오 2를 다시 볼게요. 오피스텔 기준시가 2.5억 원에 실제 전세금 1.2억 원인 경우, 계약서를 제출하지 않으면 간주전세금 1억 3,750만 원이 잡힙니다. 여기에 예금 3,000만 원, 차량 500만 원을 더하면 재산 합계가 1억 7,250만 원이에요.

1.7억을 딱 250만 원 넘겼습니다. 이 250만 원 때문에 장려금이 50% 깎여요.

그런데 계약서를 제출했다면? 실제 전세금 1.2억이 적용돼서 재산 합계가 1억 5,500만 원이 됩니다. 1.7억 미만이니까 100% 전액 지급이에요.

계약서 한 장 차이로 82만 원 이상의 차이가 납니다.

🚨 간주전세금 모르고 탈락·감액된 실제 사례

추상적인 경고가 아니라, 실제로 이런 일이 일어납니다.

이 두 사례에서 볼 수 있듯이, 간주전세금을 몰라서 손해 보는 패턴은 두 가지예요.

하나는 계약서를 안 내서 간주전세금이 높게 잡히는 경우. 다른 하나는 직계존비속 100% 적용을 모르는 경우예요.

같은 실수 반복하면 다음 기회도 없어져요. 매년 같은 조건으로 신청하면 매년 감액이거든요.

📄 임대차계약서 제출로 재산을 줄이는 실전 방법

실제 전세금이 간주전세금보다 적다면, 임대차계약서를 제출하는 것만으로 재산을 줄일 수 있습니다. 이건 국세청이 공식적으로 인정하는 방법이에요.

누가 제출해야 하나요

기준시가 × 55% > 실제 전세보증금인 사람이에요.

앞에서 확인한 기준시가로 55%를 계산해보고, 내 실제 전세금보다 높다면 제출 대상입니다. 특히 재산 합계가 1.7억이나 2.4억 경계에 있는 분은 이걸 안 하면 손해가 커요.

제출 방법

홈택스(PC) 또는 손택스(모바일)에서 근로장려금 신청 시, 첨부서류 제출 메뉴에서 임대차계약서 사본(사진 촬영)을 업로드하면 됩니다.

세무서에 직접 방문해서 종이 계약서 사본을 제출할 수도 있어요.

제출 시기

반기신청(3월, 9월)이나 정기신청(5월) 기간 중에 신청과 동시에 제출하는 게 가장 좋습니다. 신청 후에도 심사 기간 중 보정 요구가 오면 추가 제출이 가능하지만, 처음부터 내는 게 안전해요.

제출해도 소용없는 경우

직계존비속(부모님 등) 소유 주택은 계약서를 제출해도 기준시가 100%가 그대로 적용됩니다. 이 경우에는 계약서 제출이 의미가 없어요.

또한 상가 임차보증금은 애초에 간주전세금이 적용되지 않고, 실제 보증금 전액이 재산에 잡힙니다. 상가는 계약서 제출 여부와 무관하게 실제 금액으로 산정돼요.

🔍 기준시가 확인하는 3가지 방법

간주전세금을 계산하려면 내 집의 기준시가부터 알아야 합니다. 확인 방법은 3가지가 있어요.

방법 1: 부동산공시가격 알리미

국토교통부가 운영하는 realtyprice.kr에서 공동주택(아파트·오피스텔), 개별주택(단독·다세대), 표준지 공시지가를 모두 무료로 조회할 수 있어요.

주소를 입력하면 해당 주택의 공시가격이 바로 나옵니다.

방법 2: 국세청 홈택스 기준시가 조회

홈택스에 접속해서 장려금·연말정산 → 주택 등 기준시가 조회 메뉴로 들어가면, 국세청이 적용하는 시가표준액을 직접 확인할 수 있어요. 로그인 없이도 조회가 가능합니다.

방법 3: 해당 시·군·구청 문의

개별주택이나 비주거용 건물은 공시가격이 조회되지 않는 경우가 있어요. 이때는 해당 주택이 위치한 시·군·구청 세무과에 전화하면 시가표준액을 안내받을 수 있습니다.

확인한 기준시가에 55%를 곱하면 간주전세금이에요. 이 금액이 내 실제 전세보증금보다 높으면 계약서를 제출해야 합니다.

📢 2026년 전세대출 재산 제외, 제도 변경 동향

지금까지 설명한 대로, 현행 제도에서는 전세대출이 있어도 재산에서 차감되지 않습니다. 대출 2억으로 전세 3억짜리 집에 사는 사람이, 집을 직접 소유한 사람보다 불리한 상황이 계속 지적돼왔어요.

실제로 기준시가 4억 원짜리 아파트를 소유한 사람은 공시가격이 2.4억 미만이면 신청이 가능한데, 전세대출 2억 낀 3억 전세에 사는 사람은 재산이 3억으로 잡혀서 탈락합니다. 구조적으로 불합리하죠.

이에 대해 2026년 1월 정부가 발표한 ‘2026 경제성장전략’에 근로장려금 재산요건 개선이 포함됐어요. 전세대출을 재산 합계에서 차감하거나, 재산요건 기준 자체를 상향하는 방안을 연구 중이라고 합니다.

2026년 3월에 SBS Biz 보도에 따르면, 정부가 연구 용역을 통해 전세대출이나 금융기관 대출을 재산 합계에서 차감하는 방안을 검토하고 있다고 해요.

다만 아직 확정된 법 개정은 없습니다. 현 시점에서는 기존 규정(부채 미차감)이 그대로 적용되니, 지금 신청하는 분들은 현행 기준에 맞춰 재산을 계산해야 해요.

제도가 바뀌면 이 글에서 업데이트하겠습니다.

✅ 전세보증금 재산 계산 자가 체크리스트

신청 전에 아래 항목을 하나씩 확인해보세요. 하나라도 빠뜨리면 감액이나 탈락으로 이어질 수 있어요.

첫 번째, 내 집의 기준시가를 확인했나요? 부동산공시가격 알리미 또는 홈택스에서 확인할 수 있어요. 이 숫자가 모든 계산의 출발점입니다.

두 번째, 기준시가 × 55%를 계산했나요? 이게 간주전세금이에요. 내 실제 전세금과 비교하면 됩니다.

세 번째, 실제 전세금이 간주전세금보다 적나요? 적다면 임대차계약서를 반드시 제출하세요. 안 내면 간주전세금이 그대로 적용돼요.

네 번째, 직계존비속 주택에 거주하고 있나요? 부모님·형제 집이면 기준시가 100%가 적용됩니다. 계약서 제출도 소용없어요.

다섯 번째, 전세금 외에 다른 재산을 합산했나요? 예금, 주식, 자동차, 토지 등 가구원 전체 재산을 모두 더해야 합니다. 부채는 빼지 않아요.

여섯 번째, 재산 합계가 1.7억 기준을 넘기나요? 1.7억 이상이면 50% 감액입니다. 경계선에 있다면 계약서 제출로 줄일 수 있는지 다시 확인하세요.

일곱 번째, 재산 합계가 2.4억 이상인가요? 2.4억 이상이면 지급 자체가 안 됩니다. 이 경우 신청해도 탈락이에요.

이 체크리스트를 전부 통과한 뒤에 신청해야 합니다. 신청부터 하고 나중에 확인하면 이미 늦어요.

재산 계산이 끝났으면 다음은 실제 신청 단계입니다. 신청 과정에서도 막히는 포인트가 따로 있는데, 홈택스·손택스 실제 신청 따라하기 화면을 먼저 보고 진행하면 훨씬 수월해요.

참고자료

국세청, 「근로·자녀장려금 신청자격」, nts.go.kr (2025년 기준)
국토교통부, 부동산공시가격 알리미, realtyprice.kr