전세사기 예방 방법, 계약 전부터 잔금까지 보증금 지키는 순서

전세는 한 번에 큰 보증금이 오가는 거래라서, 계약서에 서명하기 전에 확인하지 못한 부분이 그대로 위험으로 남습니다. 같은 집이라도 등기 상태, 임대인의 빚 규모, 시세 대비 보증금 비율에 따라 안전성이 완전히 달라집니다. 전세사기 예방은 어려운 법 지식보다, 정해진 순서대로 빠짐없이 확인하는 습관에서 시작됩니다.

전세사기, 어디서부터 막아야 하나

전세사기는 한 가지 수법으로 벌어지지 않습니다. 시세를 부풀려 보증금을 시세에 가깝게 받아 가는 깡통전세, 한 집에 여러 명과 계약하는 이중계약, 계약 직후 소유권을 넘겨 책임을 회피하는 명의변경 등 형태가 다양합니다. 공통점은 임차인이 ‘확인할 수 있었지만 확인하지 않은’ 정보에서 피해가 시작된다는 점입니다.

그래서 예방의 출발점은 특정 사기 수법을 외우는 것이 아니라, 계약 전·계약 시·입주 후 각 단계에서 확인할 항목을 정해두고 순서대로 점검하는 것입니다. 한 단계라도 건너뛰면 그 부분이 빈틈이 됩니다.

국토교통부는 2026년 3월 전세사기 방지 대책을 발표하면서 계약 전 임차인이 위험정보(선순위 보증금 등)를 한 번에 확인할 수 있는 방향으로 제도를 보완하고 있습니다. 다만 세부 시행 내용과 적용 시점은 계속 바뀔 수 있으므로, 아래 항목은 현재 시점에서 임차인이 스스로 할 수 있는 확인을 중심으로 정리했습니다.

계약 전 단계에서 반드시 확인할 것

계약 전 확인은 ‘이 집과 이 거래가 안전한가’를 판단하는 가장 중요한 단계입니다. 이 단계에서 위험이 보이면 계약을 진행하지 않는 것이 가장 확실한 예방입니다.

시세와 전세가율부터 본다

보증금이 집값에 가까울수록 위험합니다. 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 여유가 줄기 때문입니다. 일반적으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높을수록 깡통전세 위험이 커집니다. 시세는 한 곳만 보지 말고 실거래가, 부동산 시세, 안심전세 앱의 시세 정보를 함께 비교해야 합니다.

임대인과 집의 권리관계를 확인한다

등기부등본(정식 명칭은 등기사항전부증명서)을 직접 발급해 소유자, 근저당권, 가압류, 신탁 여부를 확인합니다. 계약하려는 사람이 실제 소유자가 맞는지 신분증과 등기부상 명의를 대조하는 것도 기본입니다. 대리인이 나온 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

공식 도구로 위험도를 미리 진단한다

주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 App에서는 주택 시세, 전세가율, 경매 낙찰가율, 전세계약 위험성 진단 정보를 제공합니다. 계약서에 서명하기 전에 이런 정보를 미리 확인하면 위험한 거래를 사전에 거를 수 있습니다. 실제 클릭 링크는 글 마지막 확인 영역에 정리해 두었습니다.

등기부등본과 권리관계 읽는 법

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부는 건물·토지의 기본 정보, 갑구는 소유권 관련 사항(소유자, 가압류, 압류, 신탁 등), 을구는 소유권 외 권리(근저당권 등)를 보여줍니다. 전세 안전을 판단할 때는 특히 갑구의 가압류·신탁과 을구의 근저당권을 눈여겨봐야 합니다.

근저당권의 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까우면, 경매가 진행될 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있습니다. 신탁등기가 되어 있는 집은 소유자가 마음대로 임대할 권한이 없는 경우가 있어 별도의 확인이 필요합니다.

등기부등본을 처음 보는 경우 어떤 항목이 위험 신호인지 한눈에 판단하기 어렵습니다. 등기부등본을 단계별로 읽는 방법과 안전 기준 판단법은 아래에 연결한 계약 전 확인사항 글에서 더 자세히 다룹니다.

계약 시 특약과 안전장치 점검

계약서를 쓸 때는 구두 약속을 믿지 말고 특약으로 남겨야 합니다. 분쟁이 생기면 결국 문서에 적힌 내용이 기준이 되기 때문입니다.

대표적으로 넣어두면 좋은 특약으로는 잔금일까지 새로운 근저당이나 권리변동이 없도록 하는 조항, 위반 시 계약을 해제하고 보증금을 반환한다는 조항 등이 있습니다. 또한 계약금·잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로 입금하고, 입금 내역을 보관해야 합니다.

중개를 통한 거래라면 공인중개사의 자격과 중개대상물 확인·설명서를 점검하고, 중개사무소의 등록 여부와 손해배상 책임 보장(공제) 가입 여부도 확인하는 것이 안전합니다.

잔금·입주일에 보증금을 지키는 순서

잔금일은 전세사기 예방에서 가장 결정적인 날입니다. 이날 처리하는 절차에 따라 보증금의 법적 보호 수준이 달라집니다.

먼저 잔금을 치르기 직전, 등기부등본을 다시 발급해 계약 이후 새로운 근저당이나 권리변동이 없는지 확인합니다. 계약 후 잔금 사이에 임대인이 추가로 대출을 받아 근저당을 설정하는 경우가 있기 때문입니다. 이상이 없다면 잔금을 치르고, 같은 날 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다.

전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 대항력은 집이 다른 사람에게 넘어가도 계속 거주할 수 있는 권리, 우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 두 가지를 모두 갖추는 것이 보증금 보호의 기본입니다.

위험 신호 체크리스트

아래 항목 중 해당되는 것이 많을수록 신중하게 접근해야 합니다. 하나라도 해소되지 않으면 계약을 보류하는 것이 안전한 선택입니다.

자주 묻는 질문

결론과 최종 점검

전세사기 예방은 복잡한 법 지식이 아니라, 단계마다 확인할 항목을 빠짐없이 점검하는 데서 결정됩니다. 계약 전에는 시세와 등기부등본으로 위험을 거르고, 계약 시에는 특약과 입금 경로를 챙기며, 잔금일에는 전입신고와 확정일자로 권리를 확보하는 흐름을 지키면 대부분의 위험을 줄일 수 있습니다.

아래는 계약 전 위험도를 미리 진단할 수 있는 공식 도구와, 이어서 확인하면 좋은 글입니다. 본문 내용을 충분히 점검한 뒤 활용하시기 바랍니다.